不動産の鑑定評価方式のひとつ。DCFはDiscount Cash Flowの略。 不動産の鑑定評価には、原価方式、比較方式、収益方式の3方式がある。原価方式は、その不動産を再度調達する際にかかる原価（建築・造成などの費用）に着目して算出。比較方式は、取引事例や賃貸借の事例に着目して算出。そして収益方式は、不動産が今後生み出す収益に着目して、不動産の価格や賃料を求める。DCF法は、この収益方式のひとつ。
収益価格を求める収益還元法には「直接還元法」と「DCF法」の2つの方式がある。「直接還元法」は、一期間の純収益を還元利回りによって還元する方式。
「DCF法」は、不動産の将来の稼働収入（家賃や売却益など）を現在価値へと換算し、その合計額を資産価格とする方式。期間毎の収益を元に詳細な計算を行うため、特に不動産投資信託では、DCF法で鑑定評価を行うのが原則とされている。

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